Nemovitosti mají v Česku pověst jistoty. Jsou hmatatelné a jejich ceny zpravidla kolísají méně než ceny akcií. Jejich tržní hodnota se navíc neurčuje každý den, jako je tomu u akcií, takže investoři její průběžné změny nevnímají tak bezprostředně. Ani nemovitost však není bezrizikovou investicí.
Hmatatelnost ale sama o sobě nezaručuje bezpečí ani výnos. Hodnota nemovitosti může klesnout, byt může zůstat bez nájemníka a plánovaný výnos mohou výrazně snížit opravy, daně, úroky nebo náklady na správu. Pokud je navíc nákup financovaný hypotékou, roste spolu s potenciálním výnosem také riziko.
Nemovitost přesto může být velmi dobrou dlouhodobou investicí. Rozhodující je, zda odpovídá vašim finančním cílům, časovému horizontu a celkové skladbě majetku. Jinak bude o investici uvažovat mladý člověk řešící vlastní bydlení, jinak investor s dvaceti lety do důchodu a jinak člověk, který už chce z vytvořeného majetku čerpat pravidelnou rentu.
V tomto článku si ukážeme jednotlivé možnosti investování do nemovitostí, způsob výpočtu skutečného výnosu i rizika, která investoři často podceňují. Na praktických příkladech také porovnáme investiční byt s diverzifikovaným portfoliem.
Je nemovitost opravdu bezpečná investice?
Cena akcií a dalších veřejně obchodovaných investic se mění každý obchodní den. U nemovitosti podobné výkyvy nevidíme, protože se její tržní hodnota neurčuje průběžně. To však neznamená, že se nemění.
Skutečnou cenu nemovitosti zjistíme až ve chvíli, kdy ji chceme prodat. Pokud na prodej spěcháme, může být výsledná cena výrazně nižší, než jsme očekávali. Prodej navíc obvykle trvá týdny až měsíce a přináší další náklady.
Přímá investice do jednoho bytu je také koncentrovaná. Výsledek závisí na jedné nemovitosti, konkrétní lokalitě, technickém stavu domu a několika málo nájemnících. Stačí dlouhodobá oprava domu, problematické sousedství, změna dopravní situace nebo nižší poptávka po nájmech a očekávaný výnos se může výrazně změnit.
Důležitý je rovněž podíl nemovitostí na celkovém majetku. Člověk, který již vlastní rodinný dům, investiční pozemek nebo firemní nemovitost, může mít v nemovitostech většinu svého majetku. Koupí dalšího bytu potom majetek nemusí diverzifikovat, ale naopak ještě více koncentrovat.
Bezpečnost investice proto nelze posuzovat jen podle toho, zda ji lze fyzicky vidět. Je potřeba zohlednit zejména:
- účel investovaných peněz;
- dobu, po kterou je nebude investor potřebovat;
- očekávaný čistý výnos;
- použití vlastních nebo vypůjčených prostředků;
- finanční rezervu na opravy a období bez nájemníka;
- likviditu;
- podíl nemovitosti na celkovém majetku;
- ochotu věnovat čas její správě.
Jak lze investovat do nemovitostí
Investování do nemovitostí neznamená pouze koupi bytu na pronájem. K realitnímu trhu lze získat přístup několika způsoby, které se výrazně liší potřebným kapitálem, likviditou, rizikem i množstvím práce.
Přímý nákup nemovitosti
Nejznámější možností je koupě bytu, domu, garáže, parkovacího stání nebo komerčního prostoru. Investor se stává vlastníkem a rozhoduje o způsobu využití nemovitosti.
Výnos může získávat z pronájmu a případného růstu její ceny. Současně však nese veškeré náklady a odpovědnost spojenou s vlastnictvím. Musí řešit výběr nájemníků, opravy, pojištění, daně, komunikaci se společenstvím vlastníků a někdy i právní spory.
Přímé vlastnictví obvykle vyžaduje vysoký počáteční kapitál. Hypotéka jej může snížit, ale zároveň vytváří pravidelný závazek a zvyšuje citlivost investice na vývoj úrokových sazeb, příjmů investora a hodnoty nemovitosti.
Nemovitostní fondy
Nemovitostní fond shromažďuje peníze většího počtu investorů a nakupuje za ně například kancelářské budovy, obchodní centra, logistické areály, nájemní bydlení nebo zdravotnická zařízení.
Investor může začít s podstatně nižší částkou a získává podíl na větším počtu nemovitostí. Nemusí se starat o jejich správu ani o nájemníky. O provoz se stará správce fondu.
Ani nemovitostní fond však není bez rizika. Je potřeba sledovat jeho zaměření, zadlužení, kvalitu nájemníků, oceňování majetku, poplatky a podmínky pro odkup investice. V období zvýšeného množství žádostí o výběr může být odkup podílů dočasně omezen nebo prodloužen.
Fondy kvalifikovaných investorů
Fondy kvalifikovaných investorů mohou využívat širší investiční strategie a zaměřovat se například na developerské projekty, logistiku, nájemní bydlení nebo specifické komerční nemovitosti.
Obvykle vyžadují vyšší minimální investici a delší investiční horizont. Mohou nabídnout zajímavý výnosový potenciál, ale také nižší likviditu a vyšší riziko. Před investicí je proto důležité rozumět konkrétní strategii fondu, způsobu oceňování, zadlužení a podmínkám výstupu.
REIT a nemovitostní ETF
Veřejně obchodované REIT jsou společnosti, které vlastní nebo financují nemovitosti. Jejich prostřednictvím lze na burze investovat do kancelářských budov, skladů, datových center, hotelů nebo zdravotnických zařízení po celém světě.
Jejich výhodou je vysoká likvidita a možnost investovat i menší částky. Cena se však mění každý obchodní den a může výrazně kolísat podobně jako cena ostatních akcií. REIT proto nelze zaměňovat s nemovitostním fondem, jehož majetek se oceňuje v delších intervalech.
Pomocí nemovitostního ETF lze investici rozložit mezi větší počet REIT a realitních společností z různých zemí a sektorů.
Crowdfunding a úvěry na realitní projekty
Crowdfundingové platformy umožňují investorům podílet se menšími částkami na financování developerských projektů nebo konkrétních nemovitostí.
Je ale důležité rozlišovat, zda investor skutečně získává podíl na nemovitosti, nebo pouze poskytuje úvěr developerovi. Ve druhém případě nejde o vlastnictví nemovitosti, ale především o úvěrové riziko. Výsledek závisí na schopnosti dlužníka projekt dokončit, prodat a závazek splatit.
Vedle samotného projektu je potřeba posoudit kvalitu zajištění, pořadí pohledávky, finanční situaci developera i riziko platformy, přes kterou je investice uskutečněna.
Přímá nemovitost, nemovitostní fond, nebo investiční portfolio?
Jednotlivé možnosti se liší potřebným kapitálem, likviditou, mírou diverzifikace i množstvím času, které jim musí investor věnovat. Přímé vlastnictví umožňuje investorovi samostatně rozhodovat o výběru a správě konkrétního objektu a využít hypotéku. Nemovitostní fond umožňuje rozložit peníze mezi více budov bez starostí s jejich správou. Diverzifikované investiční portfolio rozkládá riziko mezi různé druhy aktiv, sektory, země a případně také měny.
Tabulka: Srovnání přímé nemovitosti, nemovitostního fondu a diverzifikovaného portfolia
| Kritérium | Přímá nemovitost | Nemovitostní fond | Diverzifikované portfolio |
| Potřebný kapitál | Obvykle statisíce až miliony korun, případně hypotéka | Podle typu fondu od menších částek; u fondů kvalifikovaných investorů je vstup výrazně vyšší | Lze začít i s menší částkou a investovat postupně |
| Likvidita | Nízká; prodej obvykle trvá týdny až měsíce | Závisí na podmínkách fondu; odkup může trvat dny až měsíce a může být dočasně omezen | Vysoká; běžně lze prodat část portfolia během několika dnů |
| Diverzifikace | Nízká; zpravidla jeden objekt v jedné lokalitě | Vyšší; fond může vlastnit více nemovitostí, někdy však jen v jednom segmentu nebo regionu | Vysoká; různé druhy aktiv, sektory, měny a země |
| Možnost využít úvěr | Ano, investor může nákup financovat hypotékou | Úvěr může využívat samotný fond | Investor zpravidla investuje vlastní peníze |
| Časová náročnost | Vyšší; výběr nájemníků, opravy, smlouvy, SVJ a administrativa | Nízká; správu zajišťuje investiční společnost | Nízká; správu zajišťuje poskytovatel investiční služby, s nastavením portfolia může pomoci poradce |
| Možnost průběžného čerpání | Nájemné po odečtení všech nákladů | Výplata podílů na výnosu nebo růst hodnoty investice | Dividendy, úroky nebo pravidelné výběry z portfolia |
| Náklady | Nákup a prodej, úroky, opravy, pojištění, správa, daně a období bez nájemníka | Poplatky fondu, náklady na správu nemovitostí a případně výkonnostní odměna | Náklady investičních nástrojů, správy portfolia a případného poradenství |
| Kolísání hodnoty | Obvykle méně viditelné; skutečná cena se ukáže zejména při prodeji | Hodnota se stanovuje v pravidelných intervalech a zpravidla kolísá pozvolněji | Hodnota je oceňována průběžně a její kolísání je okamžitě viditelné |
| Hlavní rizika | Koncentrace, neobsazenost, neplatiči, technický stav, úrokové sazby a nízká likvidita | Kvalita nemovitostí a nájemníků, zadlužení fondu, oceňování a omezení odkupů | Výkyvy finančních trhů, nevhodné složení portfolia a unáhlené chování investora |
| Rozdělení a dědictví | Nemovitost nelze jednoduše rozdělit ani prodávat po menších částech | Podíly lze rozdělit mezi více osob | Portfolio lze rozdělit nebo postupně prodávat po libovolných částech |
Veřejně obchodované REIT a nemovitostní ETF kombinují expozici vůči nemovitostem s vlastnostmi burzovně obchodovaných investic. Jsou zpravidla likvidní a jejich cena se mění každý obchodní den podobně jako u akcií.
Žádná z uvedených možností není automaticky nejlepší. Vhodná volba nebo jejich kombinace závisí na účelu peněz, časovém horizontu, požadované likviditě, celkové skladbě majetku a ochotě investora věnovat se správě nemovitosti.
Výhody investování do nemovitostí
Nemovitosti mají několik vlastností, díky kterým mohou být vhodnou součástí dlouhodobého majetku. Žádná z jejich výhod ale neplatí automaticky. Výsledek vždy závisí na kupní ceně, lokalitě, financování, způsobu využití a nákladech.
Příjem z pronájmu
Pronajatá nemovitost může vytvářet pravidelný příjem, který lze využít ke splácení hypotéky, dalšímu investování nebo jako součást budoucí renty.
Nájemné však není čistým výnosem investora. Je potřeba odečíst období bez nájemníka, opravy, pojištění, správu, některé platby spojené s vlastnictvím, daně a případné úroky z úvěru. Skutečný příjem proto může být podstatně nižší než nájemné uvedené ve smlouvě.
Možnost dlouhodobého růstu hodnoty
Hodnota nemovitosti může v dlouhém období růst společně s příjmy obyvatel, cenami stavebních prací a poptávkou po bydlení nebo komerčních prostorech. Vedle nájemného tak může investor získat výnos také při budoucím prodeji.
Růst ale není rovnoměrný ani zaručený. Rozhoduje konkrétní lokalita, technický stav, dopravní dostupnost, demografický vývoj i množství nově postavených nemovitostí. Dobře zvolená nemovitost může růst rychleji než trh, zatímco jiná může dlouhé roky stagnovat nebo ztrácet hodnotu.
Využití finanční páky
Nemovitost lze financovat kombinací vlastních peněz a hypotečního úvěru. Investor tak může ovládat majetek vyšší hodnoty, než kolik činí jeho počáteční vklad. Pokud hodnota nemovitosti roste, úvěr zvyšuje výnos z vlastního kapitálu.
Finanční páka ale působí oběma směry. Při poklesu ceny nemovitosti násobí ztrátu a splátky je nutné hradit i v době, kdy je byt prázdný nebo se sníží příjem investora. Hypotéka proto není jen nástrojem ke zvýšení výnosu, ale také dlouhodobým závazkem.
Částečná ochrana před inflací
V delším období mohou s inflací růst ceny nemovitostí i nájemné. Nemovitost tak může pomáhat chránit kupní sílu majetku a příjmů.
Tato ochrana však nefunguje okamžitě ani dokonale. Nájemné nelze vždy zvýšit ve stejném tempu jako inflaci a současně mohou růst náklady na opravy, energie, pojištění nebo financování. Důležitá je proto především schopnost konkrétní nemovitosti dlouhodobě udržet poptávku.
Možnost ovlivnit hodnotu a výnos
Majitel může hodnotu nemovitosti částečně ovlivnit rekonstrukcí, změnou dispozice, snížením provozních nákladů nebo kvalitnější správou. Může také vybírat nájemníky, nastavovat způsob pronájmu a rozhodovat o načasování oprav či prodeje.
Nemá však pod kontrolou vývoj trhu, úrokových sazeb ani dosažitelné nájemné. Vlastními rozhodnutími může výsledek zlepšit, ale nemůže jej zaručit.
Hmatatelnost a snazší dlouhodobé držení
Nemovitost je fyzický majetek, který investor vidí a jehož využití snadno chápe. Protože její cena není zveřejňována každý den, bývá pro některé investory psychologicky snazší držet ji i během horšího období.
Hypotéka navíc může fungovat jako forma pravidelného spoření, protože nutí vlastníka dlouhodobě splácet. Na druhou stranu hmatatelnost nemovitosti může vytvářet přehnaný pocit bezpečí a zakrývat rizika, která nejsou na první pohled vidět.
Rizika investování do nemovitostí a jak je omezit
Investice do nemovitosti může působit stabilně, ale nese řadu rizik, která se často projeví až po nákupu. Některá lze zmírnit kvalitním výběrem a dostatečnou rezervou, jiná investor ovlivnit nemůže.
Nákup za příliš vysokou cenu
O výsledku investice se z velké části rozhoduje už při nákupu. Ani kvalitní byt v dobré lokalitě nemusí být výhodnou investicí, pokud je jeho cena příliš vysoká vzhledem k dosažitelnému nájemnému.
Kupní cenu je proto vhodné porovnat nejen s nabídkami podobných nemovitostí, ale především s očekávaným čistým výnosem. Kalkulace by měla počítat i s náklady na pořízení, rekonstrukci, vybavení a budoucí prodej.
Koncentrace majetku
Jeden byt představuje investici do jednoho objektu, jedné lokality a jednoho místního trhu. Pokud tvoří velkou část celkového majetku investora, může mít technický problém nebo pokles poptávky výrazný dopad na jeho finanční situaci.
Riziko lze snížit tím, že investor ponechá dostatečnou část majetku v jiných typech investic a nebude nákupem nemovitosti vyčerpávat všechny své dostupné prostředky.
Nízká likvidita
Prodej nemovitosti obvykle trvá týdny až měsíce. Pokud investor potřebuje peníze rychle, může být nucen snížit cenu. Prodej navíc přináší náklady na realitní služby, právní servis a případné úpravy nemovitosti.
Před nákupem je proto důležité ponechat si samostatnou finanční rezervu. Nemovitost by neměla být zdrojem peněz pro cíle, které mohou nastat v krátkém nebo obtížně předvídatelném termínu.
Neobsazenost a problémy s nájemníky
Nájemník může odejít, přestat platit nebo nemovitost poškodit. Během hledání nového nájemníka investor přichází o příjem, ale dál hradí splátku úvěru, pojištění a další náklady.
Pomoci může důkladný výběr nájemníka, kvalitní nájemní smlouva, předávací protokol, přiměřená kauce a pojištění. Ani tato opatření však riziko zcela neodstraní, a proto je potřeba počítat také s obdobím bez nájemného.
Opravy a technický stav
Náklady na údržbu nejsou pravidelné. Několik let mohou být nízké a potom přijde výměna oken, střechy, výtahu, rozvodů nebo technického vybavení bytu. U bytových domů mohou výsledek ovlivnit také rozhodnutí společenství vlastníků.
Před koupí je vhodné prověřit technický stav nemovitosti, hospodaření SVJ, výši jeho rezerv, případné úvěry a plánované opravy. Vedle běžné finanční rezervy by měl investor postupně vytvářet také prostředky na větší budoucí výdaje.
Hypotéka a změna úrokových sazeb
Úvěr zvyšuje výnosový potenciál, ale také pravidelné výdaje a citlivost investice na výpadek příjmů. Po skončení fixace může vyšší úroková sazba výrazně zvýšit měsíční splátku a změnit původně kladné peněžní toky v záporné.
Investor by měl zvládnout splácení i při dočasné neobsazenosti, neočekávané opravě nebo růstu sazeb. Bezpečnost investice proto nelze stavět pouze na předpokladu, že nájemné vždy pokryje splátku hypotéky.
Změny trhu, daní a pravidel pronájmu
Ceny nemovitostí ani nájemné nerostou rovnoměrně. Výsledek může ovlivnit vývoj místní ekonomiky, nová výstavba, změny dopravy, demografie i regulace krátkodobých nebo dlouhodobých pronájmů.
V průběhu držení se mohou změnit také daňová pravidla nebo povinnosti pronajímatele. Dlouhodobý plán by proto měl počítat s tím, že dnešní podmínky nemusí platit po celou dobu investice.
Čas a odpovědnost za správu
Přímé vlastnictví není zcela pasivní investicí. Majitel řeší nájemníky, opravy, platby, smlouvy, pojištění, daňové povinnosti a komunikaci se SVJ. Časová náročnost může vzrůst právě ve chvíli, kdy se objeví problém.
Správu lze svěřit specializované společnosti, tím se však sníží čistý výnos. Je proto vhodné předem zvážit nejen očekávané příjmy, ale také množství času a odpovědnosti, které je investor ochoten převzít.
Obrázek: Doğan Alpaslanov Demirov
Jak začít s přímou investicí do nemovitosti
Investiční nemovitost by neměla začínat prohlížením nabídek, ale ujasněním cíle a propočtem vlastní finanční situace. Teprve potom lze hledat konkrétní objekt, který odpovídá možnostem a očekáváním investora.
1. Stanovte si účel investice
Nejprve si ujasněte, k čemu mají peníze v budoucnu sloužit. Investor, který chce dlouhodobě budovat majetek, může přijmout nižší současný výnos z nájemného a využít hypotéku, pokud nemovitost nabízí dobrý potenciál růstu. Investor očekávající pravidelný příjem bude naopak více sledovat čistý výnos, stabilitu nájemného a nízké zadlužení. Rodiče, kteří chtějí nemovitost jednou přenechat dítěti, mohou více zohledňovat její budoucí využitelnost.
Důležitý je také časový horizont. Přímá nemovitost se kvůli nákladům na nákup a prodej zpravidla nehodí pro krátkodobé cíle.
2. Posuďte svou celkovou finanční situaci
Před nákupem je potřeba zohlednit nejen dostupné úspory, ale také příjmy, dluhy, budoucí výdaje a složení celého majetku. Pokud již většinu majetku tvoří vlastní bydlení, pozemky nebo firemní nemovitosti, další byt může koncentraci ještě zvýšit.
Vedle peněz na nákup by měla zůstat samostatná finanční rezerva pro osobní potřeby a další rezerva na výdaje spojené s nemovitostí.
3. Určete bezpečný rozpočet a způsob financování
Rozpočet netvoří pouze kupní cena. Je nutné počítat také s právními službami, případnou provizí, rekonstrukcí, vybavením, pojištěním a prvními měsíci bez nájemníka.
Při využití hypotéky je důležité ověřit, zda investor zvládne splácet také při zvýšení úrokové sazby, výpadku nájemného nebo poklesu vlastního příjmu. Maximální úvěr, který je banka ochotná poskytnout, nemusí být zároveň bezpečnou částkou pro investora.
4. Vyberte vhodný typ nemovitosti a lokalitu
Při výběru lokality je důležitější dlouhodobá poptávka než momentální popularita. Sledujte pracovní příležitosti, dopravní dostupnost, školy, služby, plánovanou výstavbu a demografický vývoj.
Typ nemovitosti by měl odpovídat potřebám nájemníků v daném místě. Jiná poptávka bude v univerzitním městě, jiná v průmyslové oblasti a jiná v rekreační lokalitě. Rozhodující není pouze možnost nemovitost pronajmout, ale také pravděpodobnost její dlouhodobé obsazenosti a budoucího prodeje.
5. Spočítejte očekávaný výnos a peněžní toky
Ještě před prohlídkou nebo podáním nabídky si připravte základní kalkulaci. Vycházejte z realistického nájemného a započítejte období bez nájemníka, běžnou údržbu, větší opravy, pojištění, správu, daně, financování i náklady na budoucí prodej.
Výpočet je vhodné provést ve více variantách. Vedle očekávaného scénáře počítejte také s nižším nájemným, delší neobsazeností, větší opravou, vyšší úrokovou sazbou nebo pomalejším růstem ceny.
6. Proveďte právní a technickou prověrku
Před podpisem smlouvy zkontrolujte údaje v katastru nemovitostí, vlastnické vztahy, zástavní práva, věcná břemena a případná omezení využití.
U bytu je potřeba prověřit také stav domu, hospodaření SVJ, jeho úvěry, výši dlouhodobých záloh a plánované opravy. Technickou kontrolu starší nebo složitější nemovitosti je vhodné svěřit odborníkovi.
7. Připravte způsob pronájmu a správy
Ještě před koupí by měl mít investor představu, komu bude nemovitost pronajímat, zda zvolí dlouhodobý nebo krátkodobý pronájem a kdo se bude starat o běžný provoz.
Pokud má správu zajišťovat externí společnost, musí její odměnu zahrnout do výpočtu výnosu. Pokud ji bude investor vykonávat sám, měl by realisticky ocenit čas a odpovědnost, které tím přebírá.
Dobrá investice proto není pouze nemovitost v atraktivní lokalitě. Je to nemovitost koupená za cenu, při které její očekávaný čistý výnos, riziko a nároky na správu dávají smysl v rámci celkového finančního plánu.
Jak správně spočítat výnos investiční nemovitosti
Při hodnocení investičního bytu nestačí porovnat měsíční nájemné se splátkou hypotéky. Je potřeba oddělit výnos z pronájmu, změnu hodnoty nemovitosti, provozní náklady a vliv financování.
Hrubý výnos z nájemného
Hrubý výnos ukazuje poměr mezi ročním nájemným a pořizovací cenou nemovitosti:
Hrubý výnos = roční nájemné ÷ pořizovací cena × 100
Pokud byt stojí 5 milionů Kč a měsíční nájemné činí 20 000 Kč, roční nájemné dosahuje 240 000 Kč.
240 000 ÷ 5 000 000 × 100 = 4,8 % ročně
Hrubý výnos umožňuje rychle porovnat více nabídek. Neříká však, kolik investor skutečně vydělá, protože nezohledňuje žádné náklady ani období bez nájemníka.
Čistý provozní výnos z nájemného
Čistý provozní výnos ukazuje výsledek pronájmu po odečtení neobsazenosti a provozních nákladů, ale ještě před zdaněním příjmů a financováním. Pro přesnější výpočet je potřeba od ročního nájemného odečíst zejména:
- očekávanou neobsazenost;
- běžnou údržbu a opravy;
- pojištění;
- příspěvky vlastníka na správu domu a větší opravy;
- náklady na správu pronájmu;
- daň z nemovitých věcí;
- další výdaje, které nelze přenést na nájemníka.
Do pořizovací ceny je vhodné zahrnout nejen kupní cenu, ale také právní služby, provizi, případnou rekonstrukci a vybavení potřebné k pronájmu.
Předpokládejme, že byt za 5 milionů Kč vyžaduje dalších 100 000 Kč na pořízení a přípravu k pronájmu. Roční nájemné činí 240 000 Kč, ale investor počítá s jedním měsícem bez nájemníka a dalšími ročními náklady ve výši 40 000 Kč.
| Položka | Částka |
| Roční nájemné | 240 000 Kč |
| Jeden měsíc bez nájemníka | −20 000 Kč |
| Údržba, pojištění a další náklady | −40 000 Kč |
| Čistý roční příjem před zdaněním a financováním | 180 000 Kč |
| Celkové pořizovací náklady | 5 100 000 Kč |
180 000 ÷ 5 100 000 × 100 = 3,5 % ročně
Hrubý výnos 4,8 % se tak po započtení základních nákladů snížil na přibližně 3,5 %. Daň z příjmů ani případná hypotéka zatím ve výpočtu zahrnuty nejsou.
Peněžní toky při využití hypotéky
Pokud investor použije hypoteční úvěr, musí od čistého příjmu odečíst také splátky. Výsledkem je peněžní tok neboli cash flow:
Cash flow = příjmy z nájemného − provozní výdaje − splátky úvěru − daň z příjmů
Kladné cash flow znamená, že po zaplacení všech výdajů peníze zůstávají. Při záporném cash flow musí investor každý měsíc doplácet z vlastních příjmů.
Splátka hypotéky se skládá z úroku a splátky jistiny. Úrok je nákladem, zatímco splacená jistina snižuje dluh a zvyšuje vlastní podíl investora na nemovitosti. Při hodnocení celkového výnosu proto nelze celou splátku považovat pouze za náklad.
Peněžní tok proto nevyjadřuje celkovou výnosnost vlastního kapitálu. Tu ovlivňuje také růst nebo pokles hodnoty nemovitosti a snižování zůstatku úvěru.
Růst nebo pokles hodnoty nemovitosti
Celkový výsledek investice netvoří pouze nájemné. Důležitá je také změna tržní hodnoty nemovitosti.
Pokud cena bytu vzroste z 5 na 5,5 milionu Kč, investor získal na hodnotě 500 000 Kč. Jde však zatím pouze o nerealizovaný výnos. Realizovaným se stane až při prodeji, při kterém vzniknou další náklady.
Stejným způsobem může hodnota nemovitosti klesnout. Při prodeji v nevhodnou dobu může investor realizovat ztrátu, i když předtím několik let inkasoval nájemné.
Jak finanční páka ovlivňuje výnos
Předpokládejme, že investor koupí nemovitost za 5 milionů Kč, použije 2 miliony vlastních prostředků a 3 miliony financuje hypotékou.
Pokud hodnota nemovitosti vzroste o 10 %, zvýší se o 500 000 Kč. Ve vztahu ke dvěma milionům vlastního kapitálu představuje tento růst 25 %. Při poklesu ceny o 10 % by se stejným způsobem snížila hodnota jeho původního vlastního kapitálu o 25 %.
Tento zjednodušený příklad nezahrnuje úroky, splácení jistiny, náklady ani příjmy z nájemného. Ukazuje však, proč finanční páka násobí nejen možné zisky, ale také ztráty.
Celkový výnos a IRR
Pro porovnání nemovitosti s jinými investicemi je nejucelenější zohlednit všechny peněžní toky:
- vlastní prostředky vložené při nákupu;
- další vklady během držení;
- příjmy z nájemného;
- provozní náklady a daně;
- splátky a zůstatek úvěru;
- konečnou prodejní cenu;
- náklady spojené s prodejem.
Výnosnost těchto peněžních toků lze vyhodnotit pomocí vnitřního výnosového procenta neboli IRR. To zohledňuje nejen celkový zisk, ale také okamžik, kdy investor jednotlivé peníze vložil nebo získal.
Výsledný výnos proto nelze spolehlivě určit pouze z nájemného nebo růstu ceny. Rozhoduje celý průběh investice od nákupu až po její prodej.
Praktický příklad: Investiční byt, nebo portfolio?
Petr má vyřešené vlastní bydlení, do důchodu mu zbývá 20 let a přemýšlí, jak investovat volné peníze. Rozhoduje se mezi koupí investičního bytu s hypotékou a diverzifikovaným portfoliem.
Podívejme se na modelový výpočet vytvořený pomocí nemovitostní kalkulačky Edwarda.
Předpoklady modelového výpočtu
Petr uvažuje o koupi bytu 2+kk za 5,5 milionu Kč. Tři miliony zaplatí z vlastních prostředků a zbývajících 2,5 milionu Kč financuje hypotékou. Po započtení dvouprocentních nákladů na pořízení však potřebuje na začátku celkem 3,11 milionu Kč.
| Parametr | Předpoklad |
| Cena bytu | 5 500 000 Kč |
| Vlastní prostředky použité na kupní cenu | 3 000 000 Kč |
| Hypotéka | 2 500 000 Kč |
| Náklady na pořízení | 2 % |
| Měsíční nájemné | 18 000 Kč |
| Růst nájemného | 2,5 % ročně |
| Počáteční neobsazenost | 3 měsíce |
| Údržba a další náklady | 25 % z nájemného |
| Úroková sazba hypotéky | 5 % ročně |
| Splatnost hypotéky | 15 let |
| Náklady na budoucí prodej | 6 % |
| Růst hodnoty nemovitosti | 3 % ročně |
| Výnos diverzifikovaného portfolia | 6 % ročně |
| Investiční horizont | 20 let |
Výnos portfolia i růst hodnoty nemovitosti jsou v modelu nominální. Pro obě varianty se předpokládá roční volatilita 10 % a výpočet nezohledňuje individuální zdanění. Uvedený předpokládaný výnos portfolia je výnosem po započtení jeho nákladů.
Nejde o předpověď budoucnosti. Výsledek závisí na zvolených předpokladech, především na kupní ceně, výši nájemného, úrokové sazbě, provozních nákladech a budoucím vývoji cen nemovitostí a finančních trhů.
Aby bylo srovnání spravedlivé
Obě varianty musí začínat se stejným kapitálem a pracovat se stejnými následnými peněžními toky.
Ve variantě s nemovitostí Petr zaplatí tři miliony korun z kupní ceny a dalších 110 000 Kč představují náklady na pořízení. V prvních letech příjem z nájemného nestačí na splátky hypotéky a provozní náklady, takže Petr musí investici doplácet z vlastních příjmů. Po splacení hypotéky se naopak nemovitost dostává do kladného cash flow.
Ve variantě s portfoliem proto Petr na začátku investuje stejných 3,11 milionu Kč. V dalších letech do něj posílá stejné částky, které by musel doplácet na provoz bytu a splácení hypotéky. Po patnácti letech začne z portfolia vybírat částky odpovídající čistému příjmu ze splacené nemovitosti.
Díky tomu nesrovnáváme pouze cenu bytu s hodnotou portfolia, ale dvě varianty se stejnými nároky na investorovy peníze.
Jak porovnání dopadlo
Výpočet pracuje s 20 000 scénáři budoucího vývoje vytvořenými pomocí simulace Monte Carlo. Po dvaceti letech dosáhla mediánová hodnota portfolia přibližně 8,8 milionu Kč, zatímco čistá hodnota nemovitosti po odečtení nákladů na prodej činila přibližně 8,4 milionu Kč.
Portfolio skončilo s vyšší hodnotou přibližně v 60 % simulací. Prostřední polovina výsledků se pohybovala v následujících rozmezích:
| Varianta | Výsledná hodnota po 20 letech |
| Diverzifikované portfolio | 6,3 až 12,3 milionu Kč |
| Investiční byt | 6,2 až 11,4 milionu Kč |
Medián vnitřního výnosového procenta investice do nemovitosti vyšel přibližně na 5,6 % ročně. Prostřední polovina hodnot IRR se pohybovala mezi 4,8 a 6,2 % ročně.
Co z výsledku vyplývá
Rozdíl mezi oběma variantami není natolik velký, aby bylo možné obecně prohlásit jednu z nich za správnou a druhou za chybnou. Poměrně malá změna vstupních předpokladů může výsledek obrátit.
Ve prospěch nemovitosti může rozhodnout například výhodnější kupní cena, vyšší nájemné, levnější financování nebo rychlejší růst hodnoty bytu. Výsledek naopak zhorší delší neobsazenost, drahé opravy, problematický nájemník nebo vyšší úroková sazba po skončení fixace.
Portfolio nabízí vyšší likviditu a širší diverzifikaci. Nevyžaduje správu konkrétního bytu ani řešení nájemníků. Jeho hodnota je však viditelná každý den a může výrazně kolísat, což klade větší nároky na disciplínu investora.
Investiční byt může vyhovovat člověku, který rozumí místnímu trhu, chce sám rozhodovat o výběru a správě konkrétní nemovitosti a dokáže nést její koncentrované riziko. Portfolio může být vhodnější pro investora, který upřednostňuje likviditu, rozložení rizika a jednodušší správu.
Hlavním poučením proto není, že portfolio musí vždy porazit nemovitost. Důležité je porovnávat obě možnosti se stejným počátečním kapitálem, stejnými následnými peněžními toky a realisticky nastavenými náklady.
Obrázek: Abdo Alšríf
Jakou roli mají nemovitosti v celkovém portfoliu
O investiční nemovitosti není vhodné rozhodovat odděleně od ostatního majetku. Člověk, který vlastní rodinný dům nebo byt, už má často značnou část svého majetku spojenou s českým nemovitostním trhem. Nákupem dalšího bytu tuto koncentraci ještě zvýší.
Při posuzování celkové situace je potřeba zohlednit hodnotu vlastního bydlení i investičních nemovitostí, zůstatky hypoték, finanční rezervy, investiční portfolio a případně také hodnotu firmy nebo jiného podnikatelského majetku.
Investor může vlastnit rodinný dům a dva pronajímané byty, ale současně mít jen malou pohotovostní rezervu a téměř žádné likvidní investice. Přestože je jeho majetek hodnotný, na větší výdaj nebo překlenutí výpadku příjmů může jen obtížně získat peníze. Vedle nemovitostí proto dává smysl udržovat dostatečnou finanční rezervu a část majetku v likvidnějších investicích. Jejich vhodný poměr závisí na účelu peněz, investičním horizontu, stabilitě příjmů, zadlužení a ochotě investora nést riziko.
Smyslem investičního poradenství není rozhodnout, zda jsou nemovitosti obecně lepší než finanční aktiva. Cílem je nastavit takovou skladbu majetku, která odpovídá konkrétním finančním cílům a nezávisí na úspěchu jediné nemovitosti, lokality nebo třídy aktiv.
Daně a právní povinnosti
Investiční nemovitost přináší také daňové a právní povinnosti. Následující přehled představuje pouze základní orientaci, protože konkrétní daňové řešení závisí na situaci vlastníka.
Příjmy z dlouhodobého pronájmu fyzické osoby se zpravidla zdaňují jako příjmy z nájmu. Pronajímatel může uplatnit skutečné výdaje, nebo paušální výdaje ve výši 30 % příjmů, nejvýše však 600 000 Kč ročně. Daňový výsledek se přitom nemusí shodovat s peněžním tokem investice. Aktuální pravidla uvádí Finanční správa.
Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena. Vlastník však platí daň z nemovitých věcí a po koupi zpravidla podává daňové přiznání do 31. ledna následujícího roku.
Daňová povinnost může vzniknout také při prodeji. U investičních nemovitostí nabytých po 1. lednu 2021 se pro osvobození zpravidla uplatňuje desetiletý časový test, u dříve nabytých nemovitostí pětiletý. Existují také další podmínky osvobození, a proto je vhodné konkrétní dopady před prodejem ověřit s daňovým poradcem.
Před koupí je potřeba prověřit zápisy v katastru nemovitostí, právní a technický stav objektu a u bytu také hospodaření společenství vlastníků, plánované opravy a případné dluhy související s jednotkou.
Nájemní smlouva by měla jasně upravovat výši nájemného, zálohy na služby, dobu nájmu, jistotu, podmínky zvyšování nájemného a pravidla ukončení nájmu. Při předání bytu je vhodné sepsat předávací protokol, zaznamenat stavy měřidel a zdokumentovat stav vybavení.
Pronajímatel zároveň odpovídá za to, že byt zůstane způsobilý k užívání. Některá práva nájemce jsou stanovena zákonem a nelze je smlouvou vyloučit. Základní přehled nabízí Ministerstvo pro místní rozvoj.
Pro koho je přímá investice do nemovitosti vhodná
Přímá investice do nemovitosti může dávat smysl člověku, který má dostatek vlastních prostředků i samostatnou finanční rezervu, počítá s dlouhým investičním horizontem a rozumí trhu ve vybrané lokalitě. Zároveň mu nevadí věnovat čas výběru nemovitosti, hledání nájemníků a následné správě.
Investor by měl být připraven také na období bez nájemníka, větší opravy nebo dočasně záporné cash flow. Pokud využívá hypotéku, musí být schopen splácet úvěr i při růstu úrokové sazby nebo výpadku příjmů z pronájmu. Nemovitost by zároveň neměla způsobit, že převážná část jeho majetku bude záviset na jediném objektu a jedné lokalitě.
Pro člověka, který chce začít s nižší částkou, upřednostňuje likviditu a jednodušší správu nebo už vlastní více nemovitostí, může být vhodnější nemovitostní fond, REIT nebo diverzifikované portfolio. Jednotlivé možnosti se přitom nemusí vylučovat. Rozhodující není pouze očekávaný výnos, ale také účel peněz, časový horizont, zadlužení a ochota investora věnovat se správě majetku.
Nejčastější otázky o investování do nemovitostí
Jak začít investovat do nemovitostí?
Nejprve si ujasněte účel investice, časový horizont a částku, kterou můžete investovat, aniž byste ohrozili svou finanční rezervu. Poté porovnejte přímou koupi nemovitosti s nemovitostními fondy, REIT a dalšími investičními možnostmi.
Kolik peněz potřebuji na investiční nemovitost?
Přímá koupě obvykle vyžaduje vysoký vlastní kapitál nebo využití hypotéky. Vedle kupní ceny je potřeba počítat také s náklady na právní služby, vybavení, případnou rekonstrukci a dostatečnou rezervou na opravy a období bez nájemníka. Do nemovitostních fondů nebo REIT lze zpravidla investovat výrazně nižší částky.
Jaký výnos z nájemného je dobrý?
Samotná výše hrubého výnosu nestačí. Důležitý je čistý provozní výnos po odečtení neobsazenosti a nákladů a při využití hypotéky také cash flow a výnosnost vlastního kapitálu. Přiměřený výnos se liší podle lokality, typu nemovitosti, jejího stavu a rizika investice.
Vyplatí se koupit investiční byt na hypotéku?
Hypotéka umožňuje využít finanční páku a investovat s menším množstvím vlastních prostředků. Současně ale zvyšuje riziko a může vést k zápornému cash flow. Investor by měl zvládnout splácení také při dočasné neobsazenosti, větší opravě nebo zvýšení úrokové sazby.
Je lepší investiční byt, nebo investiční portfolio?
Jedno řešení není nejlepší pro každého. Investiční byt nabízí možnost rozhodovat o výběru a správě konkrétního objektu, ale přináší koncentrované riziko, nízkou likviditu a starosti s pronájmem. Diverzifikované portfolio se snadněji rozděluje a prodává, jeho tržní hodnota však může viditelně kolísat.
Jak vybrat vhodnou investiční nemovitost?
Vedle lokality sledujte poměr mezi kupní cenou a dosažitelným nájemným, poptávku nájemníků, technický a právní stav, hospodaření společenství vlastníků a očekávané náklady na opravy. Ani nemovitost v atraktivní lokalitě nemusí být dobrou investicí, pokud je její cena příliš vysoká vzhledem k možnému výnosu.
Lze investovat do nemovitostí bez koupě vlastního bytu?
Ano. Nemovitostní expozici lze získat prostřednictvím nemovitostních fondů, fondů kvalifikovaných investorů, REIT, burzovně obchodovaných fondů nebo crowdfundingových projektů. Jednotlivé možnosti se liší likviditou, náklady, diverzifikací i mírou rizika.
Jaké daně se týkají investiční nemovitosti?
Příjmy z pronájmu zpravidla podléhají dani z příjmů a vlastník platí daň z nemovitých věcí. Daňová povinnost může vzniknout také při prodeji, pokud nejsou splněny podmínky pro osvobození. Konkrétní postup je vhodné ověřit podle aktuálních pravidel a individuální situace vlastníka.
Závěr: Nemovitost může být dobrá investice, ale ne pro každého
Nemovitost může dlouhodobě přinášet příjem z nájemného, růst hodnoty a částečnou ochranu před inflací. Její hmatatelnost však sama o sobě nezaručuje bezpečí ani dobrý výnos.
Před nákupem je potřeba realisticky spočítat čistý provozní výnos, peněžní tok při využití hypotéky a dopad případného poklesu ceny, neobsazenosti nebo větších oprav. Důležitá je také dostatečná finanční rezerva, likvidita a podíl nemovitostí na celkovém majetku investora.
Přímé vlastnictví bytu není jedinou možností. Pro někoho může být vhodnější nemovitostní fond, REIT nebo diverzifikované investiční portfolio. Jednotlivé varianty je potřeba porovnávat se stejným počátečním kapitálem, následnými peněžními toky a realistickými předpoklady.
Správné rozhodnutí proto nevychází pouze z očekávaného výnosu. Musí odpovídat budoucímu účelu peněz, časovému horizontu, finanční situaci a ochotě investora věnovat se správě nemovitosti.
